immobilier niouzes

Publié le par ottolilienthal

Dur-dur pour les candidats à la location dans le parc privé ! Selon la plateforme d’annonces immobilières Bien’Ici, l’offre a chuté de 50% tandis que la demande a explosé de 45% sur les trois dernières années ! Ces chiffres doivent être pris avec précaution. Il n’est pas nécessaire qu’une annonce soit publiée pour qu’un logement trouve preneur, les agents immobiliers croulant de clients en attente dans leurs fichiers. Ce déséquilibre témoigne d’un marché sous-alimenté faute de nouvelles offres.


Un désengagement de l'investissement locatif


Il y a d’abord un sérieux problème d’investissement locatif. Ce compartiment de marché est très sensible aux évolutions du cadre fiscal et réglementaire et, depuis 30 ans, ont défilé les dispositifs Quilès/Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien/Borloo, Scellier, Duflot et enfin Pinel. Des aménagements qui ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d’impôt. L’annonce de leur fin ou de leur remplacement est quasi-systématiquement génératrice de soubresauts. Mais là, rien. Le 31 décembre dernier, le clap de fin a été donné à la loi Pinel devenue moins avantageuse au fil du temps. Sans successeur annoncé, et c’est peu probable compte tenu de l’état des finances publiques, ce filon va s’épuiser. Cela a déjà été le cas en 2024, 2025 sera pire encore.


L'impact des locations touristiques de courte durée


À ce premier facteur s’ajoutent les répercussions de l’explosion des locations touristiques de courte durée. Elle est l’occasion d’une véritable bataille entre les municipalités et les plateformes (comme Airbnb, Booking, Abritel…) accusées de vampiriser l’offre disponible destinée aux résidents. Quelques données de cadrage permettent de mesurer l’ampleur du phénomène : 300 000 meublés touristiques étaient recensés en 2016 contre environ 1 million aujourd’hui. Une part de ces habitations est constituée de résidences principales, ainsi que de résidences secondaires louées occasionnellement via les sites spécialisés et ne sont donc pas destinées à la location longue durée. Selon Airbnb, il s’agit de 92% de l’offre. Resterait donc 8% qui seraient exclusivement dédiés à un usage comme location de tourisme, soit 80 000 logements à l'échelle du territoire. C’est probablement une fourchette basse, en outre c’est une moyenne or l’offre est concentrée donc capable de déstabiliser localement un marché. D’après les statistiques de la ville de Paris, 20 000 logements sont sortis du parc locatif traditionnel entre 2011 et 2016 dont la majorité a été transformée en locations touristiques. Dans plusieurs arrondissements, au centre et à l’ouest, les meublés de tourisme représentent jusqu’à 20% de l’offre locative globale.


Les conséquences des nouvelles réglementations


Il faut enfin intégrer les conséquences de la loi Climat et résilience. L’interdiction de la mise en location des passoires thermiques, puis le durcissement de la réglementation va progressivement concerner 5 millions de logements. Une partie des bailleurs ne pourra pas faire face aux coûts des travaux, ces logements seront sortis de la location pour être mis en vente.


Face à une offre asséchée, la demande reste dynamique. Aux facteurs traditionnels comme la pression démographique et l’évolution des modes de vie et de cohabitation, il y aussi les conséquences du décrochage de l’immobilier/construction sur le taux de mobilité ou de rotation dans le parc locatif. Faute de pouvoir devenir propriétaires, les locataires restent en place et ne libèrent pas leurs logements. S’ajoute enfin la faiblesse de l’offre dans le locatif social et son corollaire, l’explosion des délais d’attente qui pousse une partie de la demande à trouver refuge dans un parc privé pourtant déjà proche de l’asphyxie.

La question n’est plus de savoir si la crise du logement va s’aggraver en 2025, mais jusqu’où elle ira.

 
Alexandre Mirlicourtois
https://www.xerficanal.com/economie/emission/Alexandre-Mirlicourtois-L-effondrement-du-marche-de-l-immobilier-locatif

Publié le vendredi 07 février 2025

Secteur du BTP en crise, emplois supprimés... et si c'était pire qu'on ne le pense ?...

Le secteur du bâtiment se porte mal. En 2024, des milliers de postes ont été détruits en raison du ralentissement de l’activité de construction et de rénovation, conséquence de la crise immobilière. Les organisations professionnelles mettent en garde le gouvernement contre une future «catastrophe» pour le secteur si rien n’est fait pour stopper cette hémorragie.

À deux doigts de s’écrouler. Depuis maintenant plus de deux ans, le secteur du bâtiment souffre d’un net ralentissement de son activité lié à l'augmentation des coûts de construction et des taux de crédit immobilier, qui ont empêché nombre de ménages de concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Ces 24 derniers mois, le nombre de permis de construire accordés pour de nouvelles constructions s’est effondré de plus de 30% selon le ministère de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation.

Sur la seule année 2024, seuls 330 400 logements ont été autorisés à la construction, soit 12% de moins que l’année passée. Par ailleurs, 263 100 chantiers ont été commencés en 2024, soit 11,1% de moins que l’année passée.

La suppression de nombreux emplois dans le secteur du BTP

14 740 entreprises ont fait défaut en 2024 dans la construction neuve, ce qui menace plus de 45 000 emplois selon une étude de l’Observatoire BPCE. La Fédération française du bâtiment (FFB) parle même de 100 000 emplois détruits d’ici 2025, si la situation ne s’améliore pas. Interrogé par Capital, Jean-Christophe Repon, le président de la Capeb, la confédération de l’artisanat du bâtiment, évoque «14 000 sociétés qui ont mis la clé sous la porte en 2024» et «21 000 salariés» qui ont perdu leur emploi. Or les entreprises de moins de 10 salariés représentent «97% du tissu salarial dans le secteur du BTP», indique le président du syndicat. Il faut dire qu’en amont de la filière immobilière, 1 554 promoteurs et constructeurs de maisons individuelles ont été en situation de cessation de paiements en 2024, selon BPCE l’Observatoire.

Pour Jean-Christophe Repon, la situation est «inadmissible» et ce d’autant plus que «selon une étude de la Dares (Direction de l'animation de la recherche, des études et des statistiques), pour tenir les ambitions (du pays) en matière de la rénovation énergétique, il faudrait 200 000 à 300 000 créations d’emplois en France». «Alors qu’on devrait embaucher, qu’on devrait avoir des difficultés de recrutement, on est en train de détruire l’emploi», avance-t-il.

Le budget 2025 attendu de pied ferme par le BTP

En cause, pour le patron de Capeb, outre des taux de crédit immobilier encore supérieurs à 3%, «l’instabilité politique», qui freine les Français dans leurs projets de construction et de rénovation. La dissolution de l’Assemblée nationale, la censure du gouvernement Barnier et le budget 2025 du pays qui tarde à être adopté ne rassurent pas les consommateurs. «Il faudrait réussir à avoir une certaine stabilité politique et un budget 2025 afin que les particuliers aient plus de visibilité et se lancent dans des travaux», affirme Jean-Christophe Repon.

Sans budget pour la France, Jean-Christophe Repon craint une «catastrophe» pour le secteur. «Si on doit refaire une année 2025 à -5 ou -6% de chiffre d'affaires, on détruira encore de l’emploi et à minimum sur la même volumétrie que celle de l’année écoulée», met-il en garde

https://www.capital.fr/immobilier/secteur-du-btp-en-crise-emplois-supprimes-et-si-cetait-pire-qu-on-ne-le-pense-1508786

 

pourquoi les propriétaires chinois bradent-ils leurs châteaux bordelais ?...

De nombreux propriétaires chinois revendent actuellement leurs domaines viticoles girondins. Certains tentent même de les brader. Sur près de 200 châteaux acquis, une cinquantaine sont à vendre à prix cassé.

La vague d’achats de châteaux bordelais par des investisseurs chinois semble terminée. De nombreuses propriétés sont même mises en vente par les anciens acquéreurs : une cinquantaine d’offres est disponible sur le marché. En quelques années, les investisseurs chinois ont déjà raflé près de 200 châteaux, plus que les Américains ou les Hollandais en leur temps, relaie TF1 Info. Aujourd’hui, si certains sont à vendre, d’autres sont même laissés à l’abandon par leurs propriétaires.

Le frère du propriétaire du domaine viticole de Pey Berland à Moulis-en-Médoc (Gironde) espère pouvoir revendre au plus vite, au prix cassé de 2,5 millions d’euros. «Maintenant, il y a de plus en plus de vignes en Chine. Pour vendre directement du vin aux Chinois, c’est moins cher. On a les machines pour produire le vin, fabriquer les bouteilles, tout ça… », a-t-il expliqué. Les aléas climatiques ont également pu refroidir les acquéreurs. Il faut plusieurs années à la vigne pour être totalement opérationnel.

Baisse de la consommation de vin en Chine

En 2017, le gouvernement chinois a décidé de bloquer tous les fonds destinés à quitter la Chine. Une décision qui a provoqué le départ de nombreux milliardaires chinois. Autre signal négatif : la consommation de vin en Chine est en forte chute selon l’OIV (l’Organisation internationale du vin), baissant de 15% en moyenne depuis le Covid et de 25 % rien qu'en 2023 .

Mi-mai, la justice a confisqué neuf châteaux acquis au début des années 2010 par le chinois Naijie Qu après sa condamnation pour blanchiment de détournement de fonds publics chinois et abus de biens sociaux. En août 2022, les châteaux Lapin d'Or, Lapin Impérial, Grande Antilope ou Antilope Tibétaine, rebaptisés par leur ex-propriétaire Chi Keung Tong ont retrouvé leur dénomination d'origine après leurs reventes à des investisseurs français.

Capital (avec 6medias)
https://actu.capital.fr/immobilier/immobilier-pourquoi-les-proprietaires-chinois-bradent-ils-leurs-chateaux-bordelais-1507115?
Crise de l’immobilier : les épargnants toujours coincés avec leurs parts de SCPI...
Placements stars de cette dernière décennie, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’ont pas échappé à la crise qui secoue le marché résidentiel
 

Actifs invendables ou dévalués, épargnants échaudés, collecte en berne… Les fonds immobiliers ont connu en 2023 une annus horribilis qui est loin d’être terminée. Aucun d’entre eux n’est en faillite, mais les plus gros véhicules ont dû baisser la valeur de leurs parts. De nombreux épargnants veulent en sortir, mais ce n’est pas si simple.

 

SCPI. Derrière cet acronyme bien mystérieux, se cache un produit phare de l’épargne né dans les années 1970 et très en vogue depuis une dizaine d’années. Les Sociétés civiles de placement immobilier, qui permettent aux particuliers d’acheter des parts d’un bien immobilier professionnel (bureaux, commerces, cliniques privés, crèches…), sous promesse de loyers réguliers et de belles rentabilités, subissent, elles aussi, une crise majeure dans le sillage de celle qui secoue l’immobilier résidentiel...

(extrait)

https://www.lopinion.fr/economie/crise-de-limmobilier-les-epargnants-toujours-coinces-avec-leurs-parts-de-scpi?

Logement : alerte sur la santé financière de milliers de copropriétés...
Un tiers des copropriétés en France serait en voie de paupérisation. C’est l’objet d’un rapport de la commission d’enquête éponyme du Sénat, rendu public mardi 23 juillet, et qui pourrait revenir à l’automne sous forme de proposition de loi...
 
Les faits -

Balcons qui ne tiennent qu'à un fil, ascenseurs longuement en panne, isolation inefficace... Le nombre d’immeubles en état de dégradation plus ou moins avancée augmente dangereusement. La faute à une absence d’implication des copropriétaires investisseurs et à la multiplication des impayés de charges.

« Des milliers de personnes vivent aujourd’hui dans un logement dégradé, alerte la sénatrice du Pas-de-Calais Amel Gacquerre (Union centriste), à l’occasion de la présentation, ce 23 juillet, d’un rapport sur la paupérisation des copropriétés. Ce phénomène touche l’ensemble de notre pays, aussi bien les grandes métropoles que les villes rurales, les bourgs comme les banlieues. Et il a la particularité de s’aggraver très rapidement une fois qu’il est installé ».

La problématique est méconnue, pourtant le nombre d’immeubles touchés est loin d’être anodin : alors que la copropriété ne représentait que 2% des logements en France au début des années 1960, elle concerne désormais un tiers des résidences principales, soit plus de 10 millions de logements.

Sandra Mathorel

 

 

 

USA : vous achetez peut-être votre maison au sommet du marché...
Entre les prix élevés et les taux hypothécaires, devenir riche avec votre maison est sur le point de devenir beaucoup plus difficile.

Un modèle du rapport semestriel sur la stabilité financière de la Fed intègre tous ces éléments et montre que les logements sont désormais surévalués de 25 %, juste en dessous du pic de 28 % de 2007, en utilisant la mesure des loyers du ministère du Travail, et de 19 % en utilisant les mesures privées des loyers du marché. .

La Fed n'est pas seule. John Burns Research and Consulting conclut que, sur la base de l'offre, de la demande et de l'accessibilité financière, chaque région du pays est surévaluée par rapport à son histoire, de 24 % dans le nord de la Californie à 37 % dans le sud de la Floride.

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« Du point de vue d'un propriétaire, ce n'est pas le bon moment pour acheter une maison car les rendements locatifs sont très faibles », a déclaré Burns. En effet, il a déclaré que les fonds de placement immobilier cotés en bourse se sont retirés (même si le capital-investissement achète des appartements).

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une étude réalisée en 2008 par l’économiste de la Fed Joshua Gallin a conclu que lorsque les prix et les loyers s’effondrent, ils convergent davantage via des prix faibles que par des loyers plus élevés. Un retour aux taux d’intérêt d’avant la pandémie soutiendrait les valorisations, mais cela semble douteux compte tenu de l’inflation tenace et des déficits publics importants.

https://www.wsj.com/finance/investing/home-prices-overvalued-housing-market-4f8be55b?mod=hp_lead_pos2

Plans sociaux, faillites… Un début d’année alarmant pour le secteur de l’immobilier...

De l’agence immobilière au promoteur, les entreprises sont frappées de plein fouet pour la crise immobilière. L’année 2024 comptabilise déjà 374 agences défaillantes et trois plans sociaux ont été annoncés par des promoteurs. Le dernier en date : Bouygues Immobilier.

L’année 2024 débute mal pour le secteur de l’immobilier. Alors que 2023 avait enregistré un doublement du nombre d’agences immobilières en défaillances (910 au total), leur situation économique ne semble pas s’améliorer. En effet, le premier trimestre 2024 comptabilise déjà 374 agences défaillantes, selon le cabinet Altares. C’est deux fois plus que l’année dernière sur la même période, ce qui laisse présager des chiffres catastrophiques pour cette année.

« Dans un département sur cinq, on observe une stabilisation voire une diminution des ouvertures de procédures [pour l’ensemble des secteurs d’activité, N.D.L.R.], commente Thierry Millon, directeur des études Altares. Ce qui ne doit pas laisser ignorer de très fortes disparités en région. L’Ile-de-France, très sensible aux difficultés de l’immobilier, enregistre son pire T1 depuis 20 ans. »

https://www.challenges.fr/immobilier/plans-sociaux-faillites-un-debut-d-annee-alarmant-pour-le-secteur-de-l-immobilier_889811

Impôts : une dépendance toxique à l'immobilier.
 

Si le déficit public a dérapé en fin d'année dernière, c'est en grande partie à cause de la baisse des recettes fiscales issues de la pierre. Une dépendance désormais toxique.

La crise de l'immobilier est une bombe à fragmentation. Après avoir bloqué les projets de vie de nombreux Français et grippé toute une filière, elle vient de faire une nouvelle victime : les finances publiques !

Si les comptes du pays ont spectaculairement dérapé en fin d'année dernière, ce n'est pas parce que la croissance a été moins forte que prévu ou que le gouvernement a laissé filer les dépenses. L'une et les autres ont été à peu près conformes aux attentes. Non, si le déficit public a atterri à 5,5 % bien loin des 4,9 % anticipés , c'est qu'il a finalement manqué 21 milliards de recettes à l'Etat pour boucler son budget...

https://www.lesechos.fr/idees-debats/editos-analyses/impots-une-dependance-toxique-a-limmobilier-2086412

la chute des permis de construire «pire» que les prévisions pessimistes du patron des promoteurs

Le nombre de logements autorisés à la construction s'est effondré de 25,5 % sur un an en novembre, selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique ce vendredi 29 décembre. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers déplore auprès de «Capital» des chiffres «pires» que ce qu'il prévoyait.

Qu'il s'agisse de ménages de désireux de faire construire leur maison ou de promoteurs qui ne demanderaient qu'à lancer de nouveaux programmes immobiliers, l'heure est toujours à l'attentisme. De décembre 2022 à novembre 2023, seulement 372 500 logements ont été autorisés à la construction en France, selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, ce vendredi 29 décembre. Ce qui représente un plongeon de 25,5 % du nombre de permis de construire en l'espace d'un an. Une chute à nouveau tirée par les maisons individuelles, pour lesquelles le nombre d'autorisations a dévissé de 29,8 % au cours des 12 derniers mois, tombant à 141 400 unités. Dans le détail, les autorisations de logements individuels purs (les maisons isolées) décrochent de 31,7 %, alors que les permis de construire des logements individuels groupés (en lotissements) subissent une chute moindre, de -25,1 %.

Les logements collectifs ou en résidence résistent un peu mieux que les maisons individuelles, avec 231 100 autorisations entre décembre 2022 et novembre 2023, soit un fléchissement de 22,6 % par rapport aux douze mois précédents. A noter que les autorisations de logements collectifs dits ordinaires diminuent bien plus fortement (- 24,8 %) que celles des logements en résidences seniors ou étudiantes (- 11,8 %), qui gardent de l'attrait auprès des investisseurs institutionnels.

Les ouvertures de chantiers de maisons au plus bas depuis 2000

Quant aux ouvertures de chantier, dont l'évolution suit traditionnellement de quelques mois celle des permis de construire, elles ont fondu de 19,6 % entre décembre 2022 et novembre 2023, à 294 700 logements. Les ouvertures de chantier de logements individuels ont chuté de 25,2 %, à 122 000 unités, leur niveau le plus bas depuis 2000. Là encore, les maisons en lotissements résistent mieux, avec une baisse de 14,2 % des mises en chantier, alors que celles des logements individuels purs s'effondrent de 28,4 %. Dans le collectif, les mises en chantier ont fondu de 15,1 %, à 172 700 logements commencés. Une évolution qui masque un décrochage de 16,8 % pour les logements collectifs ordinaires et une baisse moitié moindre, de 7,2 %, pour ceux en résidence.

Pour les permis de construire comme pour les mises en chantier, aucune région de France métropolitaine n'échappe à cette tendance baissière, conséquence de la crise de la demande solvable de logements qui sévit depuis mi-2022, en raison de la remontée rapide des taux d'intérêt. «Ces chiffres sont pires que ce que je pronostiquais en début d'année, lorsqu'on me taxait de pessimiste», commente auprès de Capital Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Son message au gouvernement, auquel nombre d'acteurs du logement reprochent des mesures insuffisantes face à la crise : «Continuez, vous êtes sur la bonne route pour tout foutre en l'air».

Crainte d'une perte de savoir-faire dans la promotion

Une allusion aux difficultés avérées et à venir des promoteurs. «Plus aucun promoteur n'embauche, on ne remplace que les départs de postes stratégiques», témoigne Pascal Boulanger. Qui s'inquiète de «la perte de savoir-faire» du secteur. «Former un monteur d'opérations en promotion, ça prend cinq ou six ans», souligne-t-il. Aussi, lorsque la demande de logements repartira, il ne sera pas aisé de remettre la machine de la promotion en branle : «ça va tousser», prévient le président de la FPI.

Une demande qui pourrait peut-être repartir l'an prochain, les taux de crédit immobilier commençant à se stabiliser après que la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés en décembre pour la deuxième fois d'affilée. Ce qui laisse entrevoir la fin du cycle de hausses des taux en Europe. A telle point que la mensualisation exceptionnelle du calcul du taux d'usure, au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter, entrée en vigueur début 2023 pour débloquer des demandes de crédit immobilier, «n’a plus lieu d’être désormais», a décrété la Banque de France jeudi. Selon l'institution, la production de crédit immobilier a d'ailleurs cessé de baisser, pour se stabiliser au mois d'octobre, à 9,2 milliards d'euros de prêts (hors renégociations), un montant identique à celui de septembre. Cette production serait même repartie à la hausse en novembre, avec un volume attendu à 9,8 milliards d'euros, d'après les premières estimations de la Banque de France.

 

 

https://www.capital.fr/immobilier/logement-la-chute-des-permis-de-construire-pire-que-les-previsions-pessimistes-du-patron-des-promoteurs-1489622

« La crise du logement est violente. Les chiffres sont encore pires que ce qu’on pouvait anticiper »

Véronique Bédague, la PDG du groupe immobilier Nexity, alerte depuis plusieurs mois sur la situation très dégradée du logement en France. Elle estime ne pas avoir été entendue par l’exécutif et prévient que la crise va se durcir, aggravant les risques sociaux qui vont avec.

Patronne de Nexity, l’un des plus importants groupes français d’immobilier, Véronique Bédague analyse la crise du logement qui frappe le pays. L’ancienne directrice du cabinet de Manuel Valls à Matignon, pressentie pour être première ministre au printemps 2022 (elle a finalement refusé), ne cache pas la gravité de la situation et fustige l’immobilisme du pouvoir actuel.

Cela n’est pas la première fois que vous sonnez l’alarme sur la crise du logement, mais celle-ci s’aggrave. Quelle est la nature de cette crise ?

J’ai alerté dès le mois d’octobre [2022]. J’adresse à ce moment-là une lettre au président de la République, au premier ministre et aux ministres concernés. Je les mets en garde sur ce qui est en train d’arriver maintenant : une restriction majeure des crédits immobiliers, avec des prêts en recul de 45 % sur un an. Dans n’importe quelle industrie où les clients se voient coupés de leurs moyens de paiement dans une telle proportion, quelqu’un regarderait ce qui se passe. On alerte aussi sur les conséquences : il y aura moins de production de logements neufs, une raréfaction des possibilités de location et, au bout du compte, les plus modestes, les plus fragiles, vont se retrouver dehors. Il y a aujourd’hui 2 000 enfants à la rue en France, ça me choque.

L’histoire était écrite, elle a lieu. C’est la chronique d’une crise annoncée, et elle est violente. Les chiffres sont encore pires que ce qu’on pouvait anticiper. Entre avril 2022 et mars, les réservations de logements neufs ont chuté de 45 %, et c’est encore plus fort pour les maisons individuelles. Il y a 13 % de logements mis en chantier en moins, et le mouvement va s’accentuer, avec un effet sur l’emploi dans le secteur du bâtiment et travaux publics (BTP). Dans notre métier de promoteur, on voit à l’avance ce qui va se produire. Nous n’avons pas été entendus. Il fallait traiter la crise alors qu’elle était en train de se nouer, et non pas attendre qu’elle soit installée, parce qu’alors, cela coûte beaucoup plus cher.

Comment évolue la situation en cette rentrée ?

La production de crédits ralentit encore, donc nous allons enregistrer moins de réservations, et nous lancerons moins de chantiers. Or, le logement neuf met de l’huile dans les rouages, il permet le mouvement. Pourtant, on dissuade l’investissement immobilier, qui n’est pas traité à égalité avec les autres placements. Il est surtaxé. Et l’avantage Pinel [qui permettait aux particuliers acquérant des appartements neufs pour les louer à des locataires modestes de bénéficier d’une réduction d’impôt] a été supprimé.

Donc, il y aura moins de mouvements dans le parc ancien, en raison de la hausse des taux, mais aussi parce que l’option du neuf n’existe quasiment plus. Le logement social est également grippé. Or, la crise du neuf a un impact sur ce parc : dans la production globale de Nexity, 30 % sont des logements sociaux. Donc, quand j’arrête de produire, j’entraîne avec moi le logement social.

Il manque également des logements pour les étudiants…

Une étude d’opinion vient de montrer que 12 % des étudiants renoncent à une formation parce qu’ils ne trouvent pas de logement. Il a été demandé aux promoteurs de produire beaucoup moins de studios et de deux-pièces parce que les maires préfèrent des grands appartements familiaux. Or les petites surfaces sont très demandées par les couples séparés, ces gens-là sont salariés et donc prioritaires sur les étudiants sur ces produits. Donc les jeunes sont renvoyés vers les résidences étudiantes, qui ne sont pas suffisantes. Les nôtres étaient complètes dès fin juillet.

Combien de temps va durer cette crise ?

Elle peut durer longtemps. Concernant le crédit immobilier, on peut espérer que les taux de la Banque centrale européenne vont se stabiliser, et qu’avec l’ajustement du taux d’usure, les banques vont recommencer à prêter. Les optimistes nous disent que, début 2024, nous pouvons espérer la reprise du flux de crédits immobiliers.

Mais le temps de l’immobilier est un temps long. Les Français vont se sentir bloqués, sans possibilité de mobilité, les plus modestes vont devoir renoncer à la petite maison qu’ils voulaient s’offrir, parce qu’il n’y a plus de prêts à taux zéro [PTZ]… Cette crise-là va se durcir, il va y avoir un vrai sentiment de frustration parmi les Français. Ceux qui ont des moyens se logeront, mais les jeunes, les nouveaux entrants ne peuvent plus acheter et ont du mal à trouver une location. Des étudiants rentrent chez leurs parents, pour eux, ce n’est pas un progrès. On ne traite pas bien nos jeunes.

La crise va-t-elle se régler par une chute des prix ?

Aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier augmentent, alors que les taux y sont plus élevés. C’est parce qu’il n’y a pas d’offre. Ici aussi, le marché est en déséquilibre, on manque de logements. Je ne vois donc pas comment les prix pourraient baisser de 20 %, le chiffre souvent avancé par les experts.

En revanche, un autre phénomène se produit. Auparavant, la valeur d’un bien était liée à sa localisation. Désormais s’ajoute le facteur de la qualité énergétique, et dans un marché où la part des passoires thermiques est très élevée, cela peut avoir un vrai effet sur le marché et expliquer la baisse actuelle des prix.

Comment les ménages pourront-ils alors acquérir un logement ou simplement se loger ?

Comme aux Etats-Unis, les ménages vont consacrer une part plus importante de leur budget aux dépenses immobilières. La hausse actuelle des salaires en France va les aider. Il n’est par ailleurs pas impossible que les taux redescendent. Et chez Nexity, on se bat pour mieux maîtriser nos coûts de production.

Cette crise se compare-t-elle aux précédentes, notamment à celle des années 1990 ?

Ce qui change, aujourd’hui, c’est la relative indifférence, ou le manque de moyens, de la sphère publique. L’exécutif continue à dire qu’il faut faire des économies sur le logement, ça, c’est inédit dans un moment de crise très rapide. Le gouvernement passe son chemin. En 2008, on a réglé la situation avec le dispositif Scellier – un avantage fiscal important – et des achats massifs, par la Caisse des dépôts, d’appartements neufs qui ne trouvaient pas preneurs.

Là, on nous explique que les particuliers qui investissent dans l’immobilier sont déjà dans un paradis fiscal et qu’il faut surtout ne rien faire. Heureusement, Action Logement [le puissant collecteur de la participation des entreprises à l’effort de logement] fait son job, en se substituant aux acheteurs qui n’ont pas pu aller au bout de leur projet d’acquisition dans le neuf.

Quel est le rôle des banques dans cette crise ?

Elles sont très contraintes par les nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière. [Celui-ci] a pris des décisions sur le taux d’effort maximal des ménages qui s’endettent très défavorables à l’investissement immobilier. Cela a joué un rôle important dans la crise, même si ce n’est pas la seule cause.

Qui a encore accès à la propriété aujourd’hui ?

Les ménages qui ont beaucoup de moyens. Le recentrage du PTZ sur les zones les plus tendues est en réalité une coquille vide, car les plus modestes n’ont de toute façon pas accès à l’immobilier dans ces territoires les plus attractifs. Ces prêts sociaux seraient utiles dans les zones non tendues. Donc, il n’y aura plus de PTZ, c’est le principe de l’économie budgétaire.

Pourquoi le Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, cette grande concertation des professionnels proposée par le gouvernement, s’est-il révélé décevant ?

Il y a dans la sphère publique l’idée qu’en réalité nous n’avons pas besoin de logements, compte tenu des projections démographiques, du nombre de logements vacants et des résidences secondaires – mais soyons clairs dans ce cas-là, et disons qu’on les interdit. Et puis, les vacances de longue durée ne se situent pas dans les zones qui attirent les populations et les emplois. Et ces biens, il faudra les rénover, car je mets quiconque au défi d’y installer sa famille. Nous avons donc un différend sur le diagnostic.

Il y a par ailleurs un vrai problème financier : l’Etat est très endetté, le coût de la dette devient très élevé, donc le gouvernement est dans une équation budgétaire très compliqué, scrutée par les agences de notation. Durant le CNR, Elisabeth Borne a cependant reconnu qu’il y avait un besoin de logements, et elle a fait des promesses : les préfets devaient engager un dialogue avec les maires sur les besoins, il allait falloir ajouter des villes à la liste de celles accessibles au logement intermédiaire en lien avec la politique de réindustrialisation et il fallait revoir la fiscalité du parc locatif pour le prochain projet de loi de finances. J’attends de voir. Il ne s’est toujours rien passé. La première ministre ne s’est pas engagée sur beaucoup de choses, mais ce sur quoi elle s’est engagée, il faut le faire !

Comment faudrait-il revoir la fiscalité locative ?

Nous demandons d’abord un statut fiscal équitable qui nous permettrait d’atteindre une rentabilité comparable à celle d’autres investissements. Quant à la fiscalité locative proprement dite, nous avons aujourd’hui un système invraisemblable. Si vous êtes un investisseur, soit vous logez une famille, et vous vous prenez une fiscalité en pleine figure, soit vous logez pour des séjours de courte durée des gens qui paient à l’avance, et ça vous rapporte plus.

Un nouveau ministre du logement a été nommé. Qu’attendez-vous de lui ?

Je pense que Patrice Vergriete connaît bien le secteur mais son action sera, comme toujours, le résultat des arbitrages interministériels. Bercy considère que le logement, c’est beaucoup d’argent dépensé. En réalité, la fiscalité du logement rapporte beaucoup à l’Etat, et elle augmente. On peut parler de matraquage fiscal. La taxe foncière va augmenter de plus de 10 %, et c’est normal, c’est la seule ressource qu’on a laissée aux collectivités. Autrefois, la taxe foncière, vous la regardiez du coin de l’œil lorsque vous achetiez un bien ; maintenant, il faut presque l’ajouter à votre taux d’emprunt.

Il flotte dans l’air l’idée que le logement ne serait pas productif. Pourtant, loger correctement les Français, donner aux jeunes les moyens d’avoir accès à leurs formations, leur redonner de l’espoir, faire que tous les ménages pensent qu’ils peuvent bouger, c’est un investissement qui est assez productif pour le contrat social.

Depuis le coup de frein sur le logement neuf, des rumeurs de plan social circulent dans le secteur. Qu’en est-il ?

Si vous parlez de Nexity, ce n’est pas le sujet du moment. Cela dépendra de combien de temps tout cela dure. Mais, oui, on a resserré la voilure, réduit des filiales, mutualisé des fonctions, aussi pour réduire les coûts de production. On embauche encore dans des métiers très spécifiques, et sinon on ne recrute pas, et il y a des départs qu’on ne remplace pas. On s’allège, évidemment. Mais on le fait au fil de l’eau, car je dois produire les 20 000 logements que j’ai en réservation des années passées.

Chez Nexity, la réhabilitation représente 10 % de votre activité. Pourquoi n’y en a-t-il pas plus ?

En réalité, souvent, vous rénovez pour faire du neuf à côté, donc je ne sais pas très bien faire le décompte. Mais cela va devenir une part importante de notre activité. On travaille déjà beaucoup sur la régénération urbaine, le déjà-là. On s’est d’ailleurs organisé pour avoir des compétences très fines dans ces métiers-là, qui ne sont pas tout à fait les mêmes que ceux de la promotion classique.

Mais c’est un métier plus capitalistique, et il y a une prise de risque plus grande. Avec la promotion, vous pouvez acheter le terrain au moment où vous êtes prêt à lancer les travaux. Souvent, quand vous faites de la réhabilitation, c’est avec des propriétaires fonciers institutionnels qui, eux, veulent être payés tout de suite. Mais ce que je trouve passionnant, dans cette crise un peu triste, c’est que, certes le métier devient plus difficile, avec plus d’aléas, mais il est parfaitement en phase avec les objectifs de demain.

Est-il possible de traverser cette crise sans remettre en cause les enjeux climatiques, qui appellent à plus de sobriété sur l’emploi des ressources et des sols ?

Je ne les vis pas différemment. La crise climatique est là, et nous faisons déjà pas mal de choses. Le zéro artificialisation net est un vrai effort collectif, comme la réglementation environnementale RE2020 et la loi Climat et résilience. Nous répondons à ces réglementations et à ces lois. Je les applique avec d’autant plus d’énergie que j’y crois. Aux Etats-Unis, ils n’ont rien de tout ça.

Le marché finira par reconnaître les entreprises qui sont réellement engagées, même si ça reste encore marginal, vu de ma fenêtre. Mais je ne propose jamais d’abandonner ces engagements-là parce que nous traversons une crise financière. Sinon, on se perd.

Propos recueillis par Véronique Chocron et Emeline Cazi

Publié le 7 septembre 2023

crise de l’immobilier : la patronne de Nexity sonne à son tour l’alerte

 

Le marché du crédit immobilier se grippe, les ventes de logement neuf s'écroulent, les étudiants peinent à trouver des locations pour l’année prochaine… Véronique Bédague, P-DG du groupe Nexity et co-animatrice du Conseil national de la refondation logement, alerte sur la crise qui menace l’immobilier.

Après l’alerte lancée dimanche 23 avril par le président du Medef Geoffroy Roux de Bézieux sur la crise du logement, c’est au tour de Véronique Bédague, P-DG du groupe Nexity, de tirer la sonnette d’alarme. Les ventes de logements neufs dégringolent, le pouvoir d’achat des emprunteurs aussi, et l’on s’inquiète désormais de la raréfaction des offres sur le marché locatif… Pour enrayer la dynamique, le gouvernement a lancé en septembre 2022 le Conseil national de la refondation logement. Ce comité doit trouver des solutions politiques pour répondre à une triple question : comment redonner aux Français les moyens d’habiter ? Comment “réconcilier la France avec l’acte de construire” ? Comment faire cohabiter les besoins en logements et la transition énergétique et écologique ? Véronique Bédague, P-DG de Nexity et co-animatrice du Conseil national de la refondation logement, nous décrit la crise que le secteur est en train de traverser.

Vous évoquez une grave crise pour le logement. Comment se traduit-elle ?

Véronique Bédague : La crise du logement prend plusieurs formes. On parle tout d’abord d’une crise de l’offre. Le “choc de l’offre” promis par Emmanuel Macron lors du premier quinquennat ne s’est jamais produit. Nos concitoyens veulent pourtant vivre près de leur lieu de travail. Or les salariés ont de plus en plus de mal à se loger à proximité. Tous les ans, la distance domicile-travail s’allonge, il ne faut pas croire que cela est uniquement dû au développement du télétravail. Nous constatons sur des plateformes d’annonces comme Bien’ici que l’offre de location a été divisée par 2 en un an, pendant que la demande a été multipliée par 1,5.

Dans nos agences, on voit au quotidien cette tension : une belle offre de location peut partir dans la journée, en particulier pour des studios et des deux-pièces. Et les étudiants qui louent une chambre dans nos résidences ne rendent même plus les clés l’été, de peur de ne pas retrouver un logement à la rentrée. Le taux de remplissage est désormais de 97% dans ces résidences, ce qui est normalement irréel. L’offre de logements n’est pas au niveau des besoins.

Est-ce que l’activité des professionnels est menacée ?

On observe que le nombre de crédits immobiliers accordés par les banques a dégringolé de 40% [entre février 2022 et février 2023, ndlr]. Et la hausse des taux de crédit a fait perdre environ 20% de pouvoir d’achat à nos clients. Beaucoup de jeunes actifs sont bloqués dans leurs projets, et ne peuvent sortir du parc locatif qui sature. Mais alors que le foncier constructible se fait rare, et que les coûts des matériaux ont augmenté, comment voulez-vous que les constructeurs puissent produire des logements 20% moins chers ?

Ce problème se traduit forcément sur les ventes de logements neufs. En 2022, environ 375.000 nouveaux logements ont été construits. Et encore, on parle d’un pic. Or pour répondre aux besoins de logements, je pense qu’il faudrait autour de 500.000 logements neufs et rénovés chaque année. On estime ainsi que l’on construira environ 25% de logements neufs en moins en France dans le parc collectif cette année. Et les constructeurs de maisons individuelles pourraient être encore plus impactés. La Fédération française du bâtiment craint de perdre 100.000 emplois d’ici 2024. Nous évaluons plutôt ce chiffre à 160.000 emplois, et la chute pourrait commencer dès septembre.

Que faudrait-il faire pour répondre aux besoins ?

Nous observons de forts déplacements de population vers les régions du sud et de l’ouest, et il va falloir loger ces concitoyens. La production de logements neufs augmente l’offre de location, c’est la respiration du marché. Nous constatons pourtant en France une forte réticence à densifier les métropoles, et à accepter la construction de nouveaux logements. Cela est peut-être lié à l’absence radicale, aujourd’hui, de discours nationaux sur les besoins de construire et de loger nos concitoyens.

Je crois par ailleurs qu’il faut revoir les règles de financement du crédit. Les règles édictées par le Haut conseil de stabilité financière renforcent le choc de la hausse des taux de crédit. Je pense notamment aux règles qui s’appliquent aux investisseurs locatifs, qui ont été pénalisés par de nouveaux modes de calcul de leur capacité d’emprunt. On estime qu’environ un quart d’entre eux ont été exclus du marché du crédit pour ces raisons. À l’époque, l’objectif était alors de ralentir la production de crédit jugée trop intense. Or aujourd’hui, je veux convaincre qu’il faut aider les particuliers à investir dans l’immobilier : ce sont eux qui alimentent le marché de la location. Il va falloir aider les bailleurs à retrouver du rendement quand ils mettent un bien en location. Peut-être en créant un statut spécifique pour les bailleurs privés, et en refondant la fiscalité immobilière.

 

https://www.capital.fr/immobilier/crise-de-limmobilier-la-patronne-de-nexity-sonne-a-son-tour-lalerte-1466757

La bombe sociale et politique que cache la chute des ventes de logements

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dresse un constat clinique des conséquences de la baisse des ventes immobilières dans l'Hexagone.

Certes, la réforme des retraites mobilise l’essentiel de l’énergie de l’exécutif. On peut même redouter que la promulgation de la loi portant l’âge de la retraite de 62 à 64 ans ne ferme pas le banc et que cette question obsède la politique encore de longs mois. Il reste que la vie du pays continue, et qu’il faut s’occuper de la vie des ménages, éprouvés par l’inflation qui met à mal leur pouvoir d’achat et leur sérénité. La question du logement est lancinante. De préoccupante qu’elle est depuis des années, elle devient inquiétante. -30% est le nombre d’or du moment, ou plutôt de plomb : les achats de logements neufs et anciens se sont quasiment réduits d’un tiers. La production de maisons individuelles et d’appartements, censée abonder et renouveler le stock, a également perdu un tiers de son souffle. L’exécutif regarde et voit, sans action jusqu’à présent. Mesure-t-il les conséquences ? Les voix fortes du secteur y insistent-elles assez ? Pas sûr.

Trois préjudices lourds à la clé, qui vont menacer un peu plus l’équilibre et la santé d’une France qui s’en passerait. Le premier concerne les Français eux-mêmes, et le constat n’est pas si partagé qu’on pourrait le croire. On entend que le niveau d’activité de 2022, avec 1,2 million de transactions dans l’existant, constituait un record et qu’une réduction du nombre d’opérations, fût-elle de 20% ou 30%, ne pose aucun problème. Ce diagnostic macro-économique est singulier, et il fait fi de la réalité. Si le marché a enregistré l’an dernier ce niveau, qui correspondait à une croissance régulière au cours des dernières années, c’est que les individus et les familles en avaient besoin. Quelles sont les origines des achats et des ventes ? Pour 90% d’entre eux, ils sont la réponse à des événements de la vie qui s’imposent, heureux ou malheureux, des couples qui se forment ou se séparent, des naissances et des décès, la mobilité professionnelle. Le dixième résiduel provient des résidences secondaires, qui en effet ne relèvent pas du besoin. Les investissements locatifs, eux, sont bel et bien dans l’ordre de l’indispensable : la location, consécutive à tout achat en vue de l’exploitation, répond également à la nécessité de se loger. Elle est l’autre solution à côté de l’accession à la propriété.

Au nom de quoi prétend-on que le nombre de transactions que nous avions atteint était luxueux ? Que les taux d’intérêt bas et l’accès aisé au crédit en était cause ? A-t-on jamais vu quelqu’un acquérir pour cela, qui plus est avec une fiscalité de la mutation confiscatoire ? Non, la vérité est plus crue : 1,2 million de transactions est le bon niveau. En-dessous, les besoins des ménages ne sont pas satisfaits. Voilà le premier préjudice, de nature démocratique.

Du deuxième, il semble de bon ton de ne pas parler : la menace sur les emplois et les entreprises de la filière, de l’amont à l’aval. La Fédération du bâtiment vient de sonner l’alerte sur ce sujet. Les autres familles professionnelles, dans les métiers de l’aval, ont des pudeurs à évoquer ce risque. Et pourtant ! Il est considérable et il affecte l’une des filières les plus employeuses et les plus dynamiques, à l’origine de près de 2 millions d’emplois directs et indirects. Tous sont touchés aujourd’hui, les entreprises tous corps d’État dans le bâtiment bien sûr, les négociateurs certes, mais aussi les diagnostiqueurs, les architectes, les déménageurs… La liste est infinie. Le risque de dégradation de l’un des seuls indicateurs positifs du pays, celui de la maitrise du chômage, sera-t-il couru par l’exécutif ?

Enfin, l’immobilier est une vache à lait pour les finances publiques, celles de l’État et celles des collectivités locales. Certes, les impôts et taxes sur le stock ne seront pas touchées ou quasiment pas par le ralentissement de l’activité des ventes et des reventes, mais il n’en va pas de même quant à la fiscalité sur le flux, les droits de mutation à titre onéreux ou encore la TVA essentiellement. Les premiers ont permis en 2022 d’apporter ainsi aux départements, principaux récipiendaires, près de 17 milliards d’euros. On rappellera que les conseils départementaux ont la responsabilité aux termes des lois de décentralisation et de la répartition des compétences, de l’action sociale de proximité, aides diverses et hébergement. Au plus mauvais moment, alors que la demande en accompagnement social va se renforcer, ce niveau de collectivité va être privé des moyens nécessaires. Quand l’Assemblée des départements de France va-t-elle sortir du bois ? D’autant que plusieurs présidents de département sont statutairement président de leur Association départementale d’information pour le logement  (ADIL) et qu’ils ont une sensibilité aux difficultés des ménages à se loger. De la même manière, les  moindres rentrées de TVA vont-elles contraindre l’État, même si la fiscalité n’est pas constitutionnellement affectée, à réduire encore le budget du logement? C’est un cercle vicieux, très vicieux.

L’indifférence à la situation du marché du logement n’est pas admissible. À moins qu’elle ne soit qu’apparente et qu’au gouvernement se prépare un plan de sauvetage du secteur, soigneusement caché pour créer un effet de surprise et l’un de ces chocs qu’aime le Président. En médecine, et le logement est bel et bien malade, on parle ainsi de remèdes de cheval. On parle aussi de choc et de choquer, mais c’est souvent trop tard, pour faire repartir un cœur arrêté. Ne pas attendre la mort clinique pour agir.

 

 

https://www.capital.fr/immobilier/la-bombe-sociale-et-politique-que-cache-la-chute-des-ventes-de-logements-1465834

Crise du logement neuf : 100.000 emplois menacés dans le BTP d’ici 2025

Les ventes de logements neufs dégringolent et les constructeurs anticipent une crise qui devrait s’étendre jusqu’en 2025. 100.000 emplois dans le bâtiment sont menacés, alerte la Fédération française du bâtiment.

La dégringolade continue pour les ventes de logements neufs. Et désormais, les constructeurs craignent une casse sociale brutale. Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), 100.000 emplois dans le secteur seraient ainsi menacés d’ici 2025. Ce dernier traverse en effet une crise d’ampleur depuis maintenant plusieurs mois, dont les effets pourraient encore s’amplifier. D’après les relevés de la FFB présentés mercredi 12 avril, les ventes de logements en “individuel diffus” - qui regroupent grossièrement la plupart des maisons neuves - ont ainsi déjà chuté de plus de 31% sur douze mois entre les périodes mars 2021-février 2022 et mars 2022-février 2023 ! Les ventes de logements “en promotion” immobilière - qui rassemblent principalement les appartements neufs - ont quant à elles dégringolé de plus de 16% entre l’année 2022 et l’année 2023.

Les transactions, expliquent les constructeurs depuis de nombreux mois, sont en effet plombées par de multiples phénomènes. D’un côté, l’inflation des prix de l’énergie, des matériaux, et la rareté des terrains disponibles ont contribué à faire grimper les prix des rares logements à vendre. De l’autre, les capacités des candidats à l’achat s’érodent, en raison notamment de la remontée rapide du coût du crédit pour les emprunteurs immobiliers. Résultat : de nombreux acheteurs doivent désormais renoncer à leur projet d’achat. “On relève une forte progression des annulations de ventes, sans doute sous l’effet de la contraction du marché du crédit”, ajoute la FFB.

Des perspectives inquiétantes pour les constructeurs

Et le regard des constructeurs n’est pas forcément plus joyeux quand ils se projettent dans le futur. Les mises en chantier de logements, dont ils espèrent logiquement retirer des bénéfices quelques mois plus tard, ont ainsi reculé de 6,4% entre les périodes mars 2021-février 2022 et mars 2022-février 2023. Dans le même temps, les nouveaux permis de construire, eux aussi, se sont raréfiés, en recul de 5,1%.

Chute des transactions, chute du nombre de chantiers, chute du nombre de permis… “Nous, on se base sur les mathématiques. S’il n’y a plus de permis de construire à l’instant t, on sait très bien que deux ans après, la construction ne se fera pas”, esquisse Olivier Salleron, le patron de la FFB. “La perte des 100.000 est donc une prospective, pas encore une réalité. Pour essayer d’améliorer les choses à mi-2024, nous avons besoin de nouvelles mesures dans les deux mois et demi.”

La FFB, à l’instar des banquiers et des courtiers, plaide ainsi pour un assouplissement des contraintes qui pèsent sur les candidats à un emprunt immobilier. Elle espère par ailleurs un assouplissement des contraintes liées à la politique de zéro artificialisation nette des sols (ZAN), une augmentation des budgets MaPrimeRénov’ à destination des particuliers qui rénovent leur logement, ou encore la création d’un nouveau mécanisme d’incitation fiscale destiné à remplacer le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel, qui disparaîtra complètement à la fin de l’année 2024.

 

https://www.capital.fr/immobilier/crise-du-logement-neuf-100000-emplois-menaces-dans-le-btp-dici-2025-1465494

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